Perbedaan Peran Notaris & PPAT Dalam Jual Beli Rumah

Saat kita hendak melakukan transaksi jual beli rumah, seringkali terdengar bahwa kita membutuhkan jasa Notaris dan PPAT. Jasa Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sangat dibutuhkan dalam proses jual beli properti. Bantuan mereka termasuk wajib karena keduanya memiliki kewenangan mengurus beberapa dokumen dan legalitas transaksi.

 Walaupun keduanya sering tertulis di plang yang sama, Notaris dan PPAT merupakan dua badan hukum dengan fungsi dan tugas yang berbeda.

Apa itu Notaris? 

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta-akta otentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagai dimaksud dalam Undang-Undang Jabatan Notaris (UU No 30/2004) atau berdasarkan Undang-Undang lainnya yaitu:

1. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (legalisasi).
2. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (waarmerking).
3. Membuat akta otentik tentang perjanjian ataupun ketetapan.
4. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya (legalisir).
5. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.
6. Membuat akta yang berhubungan dengan pertanahan.
7. Membuat akta risalah lelang.
8. Membetulkan kesalahan tulis dan atau kesalahan ketik yang terdapat pada minuta akta atau akta yang ditanda-tangani para penghadap akta asli yang menyebutkan tanggal dan nomor BA pembetulan, dan salinan tersebut dikirimkan ke para pihak.

Area kerja Notaris ada di ranah hukum pribadi/personal (private), membuat akta atau perjanjian antar warga, warga dengan lembaga, dan warga dengan pemerintah. Perjanjian itu terkait pertanahan, kekeluargaan, atau perkawinan.

Dalam Peraturan Menteri Hukum dan HAM No. 62 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Hukum dan HAM No. 25 Tahun 2014 tentang Syarat dan Tata Cara Pengangkatan, Perpindahan, Pemberhentian dan Perpanjangan Masa Jabatan Notaris, untuk menjadi notaris, seseorang wajib memiliki gelar sarjana (S1) hukum dan strata dua (S2) kenotariatan.

Berdasarkan Pasal 1 Angka 13 Keputusan Menteri Kehakiman dan HAM No.M-01.H.T.03.01 Tahun 2003 terkait Kenotarisan, organisasi notaris satu-satunya yang diakui oleh pemerintah adalah Ikatan Notaris Indonesia (INI). INI-lah yang menerbitkan kode etik notaris yang berlaku bagi seluruh notaris dalam pelaksanaan jabatannya.

Apa itu PPAT?

PPAT merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum tertentu atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Singkatnya, wewenang PPAT ruang lingkupnya lebih sempit ketimbang Notaris. Ada 8 jenis akta PPAT yang menjadi alat bukti dan dasar perubahan data pendaftaran tanah (Pasal 95 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria / KBPN (Permenag/KBPN) No. 3 tahun 1997 jo. Pasal 2 ayat 2, Per KBPN No. 1 tahun 2006) yakni:

1. Akta Jual Beli
2. Akta Tukar Menukar
3. Akta Hibah
4. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan (inbreng)
5. Akta Pembagian Hak Bersama
6. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan
8. Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

PPAT berpedoman pada Peraturan Pemerintah No. 37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Di dalamnya dijelaskan bahwa PPAT merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum tertentu atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Singkatnya, wewenang PPAT ruang lingkupnya lebih sempit dari Notaris.

Peraturan PPAT merujuk pada PP 24/2016 yang mengatur syarat pengangkatan, larangan bagi PPAT dan lingkup kewenangan PPAT dalam menjalankan profesinya. Agar dapat diangkat menjadi PPAT, seseorang harus memiliki gelar sarjana hukum dan strata dua kenotariatan atau paling tidak telah lulus dalam program pendidikan khusus PPAT yang diselenggarakan Kementerian Agraria.

Disebutkan dalam Pasal 12 ayat (1) PP 37/1998, bahwa daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya Daerah Tingkat II. Karena itu, untuk pengurusan pengalihan hak atas tanah yang berlokasi di wilayah A, harus dilakukan melalui PPAT yang berkedudukan di wilayah A.

Perbedaan Cara Kerja Notaris dan PPAT

Berdasarkan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Jabatan Notaris, seorang notaris memiliki cara kerja yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, seperti:

1. Menjamin kepastian tanggal pembuatan akta
2. Menyimpang akta
3. Memberikan grosse dan salinan serta kutipan akta.

Semua itu dilakukan sepanjang pembuatan akta tidak ditugaskan kepada pejabat lain yang ditetapkan oleh Undang-Undang.

Sementara cara kerja seorang PPAT adalah fokus untuk melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah dalam membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang nantinya dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum tersebut.

Syarat Keabsahan Akta Otentik

Agar sebuah akta otentik dapat dinyatakan asli dan sah, maka akta tersebut harus memenuhi syarat formil dan syarat materiil.

1. Syarat Formil

• Akta dibuat oleh pejabat yang berwenang. Artinya, kita harus memahami masing-masing kewenangan notaris dan PPAT. Jangan sampai sebuah akta yang seharusnya hanya boleh disahkan oleh notaris, dibuat oleh PPAT atau sebaliknya.
• Di tempat di mana pejabat tersebut berkedudukan. PPAT memiliki wilayah kewenangan. Jadi, pastikan kita menggunakan PPAT di wilayah yang sesuai.
• Ditandatangani oleh pihak yang hadir sesuai tanggal tertera pada akta. Akta biasanya ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi, dan notaris. Pastikan semua proses dan penandatanganan dilakukan pada waktu yang sama.

2. Syarat Materil

Yang disebut syarat materiil adalah isi atau materi dalam akta tersebut benar atau sesuai fakta. Misalnya, pastikan ukuran properti yang Anda perjual-belikan sesuai dengan surat-suratnya. Jangan sampai pada sertifikat hak milik tertulis luas tanah 8×12 meter, sementara pada akta tertulis 7×12 meter. Jangan sampai juga terjadi kesalahan penulisan alamat, atau nomor rumah.

Situasi-situasi yang wajib memakai jasa notaris atau PPAT

Berikut adalah beberapa skenario transaksi jual beli rumah yang harus menggunakan jasa notaris:

1. Jual beli properti yang menggunakan melalui proses kredit, baik dari Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maupun cash bertahap melalui developer
2. Ada situasi yang wajib menggunakan Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB)
3. Jika ada surat yang belum selesai (PPB belum pecah atau wajib dilakukan proses balik nama)

Kita harus menggunakan jasa PPAT dalam proses jual beli properti ketika: 

1. Proses jual beli bukan secara kredit tetapi dilakukan secara tunai
2. Seluruh surat-surat rumah sudah selesai

Berikut beberapa dokumen legal mengenai transaksi jual beli tanah yang harus dimiliki dan siapa yang harus mengurusnya

1. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan saja, tetapi tidak tertutup kemungkinan PPJB dibuat dengan akta notaris.

2. Pengikatan Jual Beli (PJB)

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris.

3. Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.

(Baca disini untuk mengetahui dokumen-dokumen legal yang perlu kamu ketahui)

Walau memang banyak Notaris yang merangkup sebagai PPAT dan sebaliknya, sebaiknya kita mengenali dokumen-dokumen apa saja yang seharusnya ditangani oleh seorang Notaris dan mana yang ditangani oleh PPAT untuk menghindari penipuan dari pihak penjual atau developer.