Dampak Omnibus Law: UU Cipta Kerja Terhadap Real Estate di Indonesia

UU Cipta Kerja adalah RUU komprehensif yang mengatur berbagai sektor industri di bawah satu undang-undang. Hal itu dilakukan untuk memperkuat perekonomian Indonesia dengan menciptakan lebih banyak lapangan kerja, meningkatkan daya saing, dan menyederhanakan proses bisnis di Indonesia.

Workers and students demonstrate against the labor law system or the Omnibus Law
Minute Read

4 mins

Published

03.02.2021

Pada tanggal 5 Oktober 2020, masyarakat Indonesia dikejutkan oleh pengumuman Omnibus Law baru yang dibuat oleh Dewan Perwakilan Rakyat (DPR). Undang-undang ini diajukan oleh Presiden Joko Widodo ketika ia terpilih kembali untuk masa jabatan kedua sebagai presiden, namun dalam waktu kurang dari setahun. RUU yang memuat 79 undang-undang dan lebih dari 1.000 halaman ini tiba-tiba disahkan oleh DPR.

UU Cipta Kerja adalah RUU komprehensif yang mengatur berbagai sektor industri di bawah satu undang-undang. Hal itu dilakukan untuk memperkuat perekonomian Indonesia dengan menciptakan lebih banyak lapangan kerja, meningkatkan daya saing, dan menyederhanakan proses bisnis di Indonesia. Undang-undang tersebut akan menyederhanakan 11 bidang penting dalam bisnis, termasuk hukum ketenagakerjaan, penanaman modal, perizinan usaha, pajak perusahaan dan akuisisi tanah.

Students held a demonstration of the Omnibus Law Bill at the House of Representatives of the Republic of Indonesia (DPR-RI)

Masalah dengan Hukum Cipta Kerja

Meski UU tersebut terkesan menguntungkan bagi Indonesia, namun ada beberapa hal yang membuat warga negara Indonesia menentang ratifikasi Omnibus Law ini. Proses pembahasan RUU tersebut memakan waktu kurang dari enam bulan sejak pertama kali dibahas di tingkat legislatif pada 14 April lalu. Apalagi, maraknya pemberitaan akan pandemi Covid-19 membuat pemberitaan Omnibus Law tidak banyak terdengar oleh masyarakat hingga akhirnya disahkan.

Hal ini dianggap mencurigakan oleh kalangan akademisi, Serikat Buruh Indonesia, dan berbagai kelompok masyarakat terutama yang bergerak di bidang lingkungan dan hak asasi manusia. Mengesampingkan isi Omnibus Bill, ada empat masalah besar dalam UU Cipta Kerja. Pertama, pemerintah Indonesia gagal mengizinkan partisipasi pemangku kepentingan utama atau stakeholder dalam proses penyusunan. Stakeholder dalam hal ini adalah mereka yang terkena dampak langsung dari undang-undang ini, seperti Serikat Buruh. Setelah disahkan, publik juga tidak bisa mendapatkan versi resmi RUU tersebut. Pemerintah mengklaim bahwa versi yang beredar di internet adalah ‘hoax’ atau versi yang belum direvisi.

Kedua, DPR melompati tahapan krusial dalam proses pembahasan, yakni rapat Dewan Legislatif. Menurut Pasal 155 (1) Tatib DPR, semua hal yang ada dalam Daftar Inventarisasi Masalah (DIM) harus dibahas dalam rapat DPR. Hal ini semakin menggerogoti prinsip partisipasi, karena tidak semua fraksi politik terwakili dalam panitia yang ditunjuk.

Ketiga, DPR melakukan sesi diskusi selama masa reses. DPR berdalih mempercepat proses pembahasan karena pandemi Covid-19. Namun alih-alih memprioritaskan tugasnya mengawal kebijakan pemerintah untuk menangani virus corona, DPR justru membahas RUU yang tidak terkait dengan keadaan darurat mengenai kesehatan masyarakat.

Terakhir, DPR dan pemerintah menambah sederet ketentuan yang tidak pernah dibahas dalam RUU tersebut sebelumnya. Tiga undang-undang mengenai perpajakan dikonsolidasikan dalam draft final; Undang-Undang tentang Ketentuan Umum Perpajakan 2007, Undang-Undang Pajak Penghasilan 2008, dan Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa tahun 2009 serta Pajak Penjualan Atas Barang Mewah. Tanpa melalui diskusi khusus atau membuat RUU terpisah tentang reformasi peraturan mengenai pajak, pemerintah menambahkan undang-undang perpajakan ke dalam RUU Cipta Kerja di saat-saat terakhir.

Keempat poin ini cukup meresahkan bagi masyarakat Indonesia untuk berani berdemo walau tengah berjuang melawan pandemi Covid-19.

Efek pada Sektor Real Estate & Properti

Perumahan MBR

Terlepas dari kontroversi, Omnibus Law berpotensi untuk meningkatkan sektor real estate dan properti di Indonesia. Omnibus Law mengubah beberapa ketentuan dalam UU Tata Ruang, UU Bangunan, UU Perumahan, dan UU Apartemen, serta memperkenalkan klausul baru yang tidak mengacu pada undang-undang tertentu.

Tidak hanya untuk buruh dan pekerja kantoran, undang-undang ini juga membahas beberapa aturan jual beli properti di Indonesia. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto mengatakan aturan baru ini akan menguntungkan buruh dalam membeli rumah.

“Kebutuhan rumah backlog perumahan masyarakat dalam UU ini akan dipercepat. Akan diperbanyak pembangunan rumah MBR,” kata Airlangga.

Pemerintah juga akan membentuk bank tanah yang bertugas mendistribusikan tanah untuk kebutuhan masyarakat. Salah satu sektor yang menjadi perhatian adalah perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Ketentuan ini dikelola oleh Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan (BP3). Lebih lanjut, Airlangga juga menjelaskan bahwa UU Cipta Kerja akan menjamin penggunaan lahan konservasi hutan.

Artinya, pengembang dapat menggunakan kawasan hutan Indonesia dengan tujuan pembangunan. Dengan memusatkan pengelolaan lingkungan dan perizinan ke bawah kuasa pemerintah pusat, pemerintah daerah tidak lagi memiliki kuasa atas sumber daya alam, termasuk tanah dan hutan milik pemerintah.

GEJAYAN MEMANGGIL, demonstrations conducted by students on Jalan Affandi (Gejayan) aim to reject the ratification of OMNIBUS law and racial violence.

Kepemilikan Properti oleh WNA

Omnibus Law dalam pasal 143 juga menyatakan bahwa hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Lebih lanjut dijelaskan dalam pasal 144, hak kepemilikan atas unit rumah susun dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia, warga negara asing yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, atau perwakilan negara asing dan lembaga Internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia.

Mengenai unit rumah susun untuk orang asing, dijelaskan dalam Pasal 147 bahwa tanda bukti tanah, hak milik atas satuan rumah susun, hak pengelolaan, dan hak tanggungan, termasuk akta peralihan hak atas tanah dan dokumen lainnya yang berkaitan dengan tanah dapat berbentuk elektronik.

Sebelumnya, rumah yang dibeli orang asing hanya sebatas hak pakai. Merujuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, diatur hak pakai rumah tinggal bagi warga asing diberi jangka 30 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun, dan bisa diperpanjang kedua kalinya dengan jangka 30 tahun.

Poin Penting

UU Cipta Kerja atau Omnibus Law diklaim dapat memfasilitasi investasi asing melalui penyederhanaan perizinan, termasuk yang terkait dengan sektor properti. Sejumlah regulasi dan perizinan yang telah direformasi terkait dengan sektor properti antara lain SK Lokasi, Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal), Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Sertifikat Laik Fungsi (SLF), dan Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (SPPJB).

Perubahan yang diperkenalkan oleh Omnibus Law ke sektor real estat Indonesia sangat masif, tetapi belum bisa dianggap selesai sampai pemerintah mengeluarkan peraturan pelaksanaan. Sementara investor asing akan menyambut baik sistem perizinan yang lebih singkat dan jelas terutama untuk bisnis, ada banyak ketidakpastian yang masih perlu diperjelas secara rinci oleh pemerintah agar tidak menimbulkan kebingungan dan penyalahgunaan.