Over Kredit Rumah, Solusi Beli Rumah Bunga Rendah

Saat memilih untuk membeli rumah dari orang lain, ada sejumlah alternatif pembayaran yang bisa dipilih. Anda bisa membeli secara tunai, mengajukan KPR baru (Kredit Pemilikan Rumah), atau opsi terakhir adalah membeli rumah bekas dengan cara take over credit atau lebih dikenal dengan istilah KPR over credit.

Minute Read

5 mins

Published

03.02.2021

Saat memilih untuk membeli rumah bekas, ada sejumlah alternatif pembayaran yang bisa dipilih. Kita bisa membeli secara tunai, mengajukan KPR baru (Kredit Pemilikan Rumah), atau opsi terakhir yaitu membeli rumah bekas dengan cara take over credit atau lebih dikenal dengan istilah over kredit rumah.

Over kredit rumah dianggap sebagai solusi atas peningkatan Bunga KPR Bank. Sederhananya, over kredit rumah adalah pengalihan pinjaman rumah yang ada di sebuah bank ke bank lain. Atau bisa juga dengan mengalihkan kredit bank dari debitur A ke debitur B. Over kredit rumah merupakan cara membeli rumah yang belum lunas oleh pemiliknya.

Pembelian rumah dengan sistem over kredit diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995.

buying house with over credit system in Indonesia

Bagaimana cara melakukan over kredit rumah?

Ada 2 prosedur bagaimana kita bisa melakukan over kredit rumah, yaitu;

  1. Hipotek atas kredit melalui bank

Melakukan over kredit rumah melalui bank merupakan cara yang paling resmi dan biasanya dilakukan melalui transfer debitur. Bank akan menganalisis skor kredit pembeli baru. Jika pengajuan over kredit disetujui, bank akan membuat perjanjian kredit baru untuk pihak kedua. Perjanjian baru tersebut mencakup akta pengikatan jual-beli dan perjanjian jaminan.

Pihak bank harus mengakui rumah yang sudah dalam proses KPR bukan lagi hak pembeli pertama. Selain bebas dari kewajiban cicilan KPR, pembeli pihak pertama juga tidak memiliki saham kepemilikan rumah. Saat cicilan terakhir dibayar oleh pembeli pertama, pembeli kedua yang memenuhi syarat datang ke bank untuk menyelesaikan administrasi. 

Alur over kredit rumah melalui bank adalah sebagai berikut:

  1. Para pihak, yaitu penjual dan pembeli, menghadap langsung ke bagian kredit administrasi atau customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud.
  2. Mengajukan permohonan over kredit yang nantinya akan bertindak sebagai debitur baru menggantikan debitur lama.
  3. Setelah bank menyetujui dengan terlebih dahulu memeriksa pemenuhan persyaratan, pembeli akan bertindak sebagai debitur baru dan menandatangani perjanjian kredit baru beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).

Selain itu, untuk over kredit rumah melalui bank, ada berbagai dokumen yang harus dilengkapi. Berikut ini adalah berkas yang dibutuhkan untuk proses over kredit rumah melalui Bank:

  • Data objek jual beli (tanah/bangunan)
  • Fotokopi Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
  • Salinan sertifikat yang berisi pernyataan/stempel dari bank yang menyatakan bahwa tanah dan bangunan tersebut akan diagunkan pada bank yang bersangkutan.
  • Fotokopi IMB dan fotocopy SPPT PBB 5 tahun terakhir yang telah dilengkapi dengan bukti setoran (STTS)
  • Bukti tercetak pembayaran cicilan terakhir sebelum diterapkan over kredit
  • Buku tabungan asli yang digunakan untuk pembayaran angsuran
  • Data pribadi Penjual & Pembeli (Fotokopi KTP suami & istri, kartu keluarga, Akta Nikah dan Informasi WNI atau ganti nama)

 

Kelebihan over kredit rumah melalui bank

  Sertifikat rumah bisa dibalik sesuai nama pembelinya (debitur baru) meski masih menjadi jaminan di bank dan baru bisa diambil setelah pinjaman rumah lunas.

  Pembeli (debitur baru) dapat mencicil ke bank atas nama sendiri

Kekurangan over kredit rumah melalui bank

  Proses pengajuan sebagai debitur biasanya lebih rumit

  Butuh waktu lama karena harus dianalisis oleh analis kredit bank

  Ada kemungkinan debitur pengganti akan ditolak oleh bank

  Biaya proses transfer debitur relatif lebih mahal, karena harus sesuai dengan aturan dan prosedur masing-masing bank.

how to buy house with over credit through bankFemale,Customer,Filling,Information,In,The,Check-in,Form,At,The

  1. Over kredit rumah melalui notaris

Cara kedua untuk melakukan over kredit rumah adalah dengan melibatkan notaris. Cara ini bisa dilakukan jika pihak pembeli dan penjual rumah sepakat melakukan over kredit rumah tanpa melibatkan bank. Cara ini masih tergolong aman jika kita masih ragu.

Berikut langkah-langkah melakukan over kredit rumah melalui jasa notaris: 

  1. Penjual dan pembeli datang ke notaris yang disepakati dengan kelengkapan dokumen rumah.
  2. Notaris akan membuat akta jual beli (AJB) atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang bersangkutan disertai dengan surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan hak kuasa pengambilan sertifikat.
  3. Pihak penjual menandatangani surat pemberitahuan ke bank tentang pengalihan hak atas tanah yang bersangkutan.

Pokok utama dalam melakukan over kredit rumah melalui notaris adalah untuk memperjelas bahwa sejak pengalihan ini, walaupun cicilan dan sertifikatnya masih atas nama penjual, karena hak telah dialihkan, penjual tidak lagi berhak melunasi sendiri dan tidak dapat mengklaim sertifikat asli yang menjadi jaminan pinjaman di bank.

Buat salinan atas akta-akta yang dibuat oleh notaris, dan selanjutnya penjual dan pembeli harus menyampaikan dan menyerahkan ke bank salinan akta-akta yang tercantum di poin 2 dan 3.

 

Kelebihan over kredit rumah melalui notaris 

  • Melakukan transaksi over kredit rumah dengan mengalihkan hak atas tanah kepada notaris merupakan proses yang lebih cepat dan mudah
  • Biaya yang dikeluarkan relatif lebih murah dibandingkan mengajukan permohonan over kredit rumah langsung melalui bank.

Kekurangan over kredit rumah melalui notaris 

  • Sertifikat rumah masih atas nama penjual dan masih menjadi jaminan di bank
  • Pembeli akan membayar cicilan atas nama penjual
  • Jika proses pengalihan kredit rumah tidak diketahui oleh bank, maka sewaktu-waktu penjual dapat melunasi cicilannya sendiri dan mengambil sertifikat rumah yang bukan lagi haknya. Oleh karena itu, wajib untuk memberitahu bank sebagai pemilik jaminan saat ini.

Female,Customer,Filling,Information,In,The,Check-in,Form,At,TheFemale,Customer,Filling,Information,In,The,Check-in,Form,At,TheFemale,Customer,Filling,Information,In,The,Check-in,Form,At,The

Ada tiga hal yang perlu diperhatikan sebelum kita menyetujui over kredit rumah;

Pertama, pastikan biaya pengelolaan over kredit lebih murah dibandingkan kenaikan angsuran akibat bunga KPR yang meningkat tiap tahun. Terutama bagi yang masa pinjamannya masih terhitung baru. Maka dari itu, kita perlu melakukan penghitungan dengan cermat karena denda yang harus dibayarkan tentunya tidak sedikit.

Kedua, proses over kredit bisa dilakukan dengan baik, terutama terkait proses pelunasan dan waktu penyerahan sertifikat ke bank baru jika kita memilih bank yang berbeda dari penjual.

Ketiga, bank menyetujui permohonan over kredit rumah yang diajukan calon debitur.

Selama ketiga hal diatas sesuai dengan ekspektasi kita maka proses over kredit rumah dapat dilakukan dengan aman.