Apa itu Pajak Bumi Bangunan & Cara Menghitungnya

Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan? Bagaimana kita menghitung & membayar PBB? Baca segala hal yang perlu diketahui mengenai PBB di artikel ini!

menghitung dan membayar pajak bumi dan bangunan, counting and paying Indonesian land and property tax
Minute Read

4 mins

Published

09.10.2021

Bagi pemilik rumah pertama atau yang sedang mencari rumah atau properti, mungkin akan sering menemui perihal tentang Pajak Bumi dan Bangunan, atau PBB. Secara umum, pajak bumi dan bangunan adalah pajak yang dipungut atas tanah dan/atau bangunan yang dikenakan pada para pemilik properti. Selain karena pemilik properti memperoleh keuntungan baik secara finansial dan fisikal dari kepemilikan properti tersebut. Pemilik properti, atau wajib pajak – adalah individu atau lembaga – yang harus membayar PBB setiap tahunnya setelah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Melunasi PBB itu sangat penting, karena akan memberikan nilai tambah bagi rumah atau properti pada jangka panjang. Yuk cari tahu seluk beluknya!

Objek dan Subjek Pajak Bumi & Bangunan

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 pasal 3 disebutkan ada beberapa ketentuan yang mengatur objek pajak yang tidak dikenakan PBB. Objek pajak tersebut adalah:

  • Untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak bertujuan untuk memperoleh keuntungan.
  • Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya.
  • Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
  • Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat, sesuai asas perlakuan timbal balik.
  • Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Sedangkan objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintah, penentuan pengenaan pajaknya diatur oleh lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Lalu, siapa saja yang menjadi subjek pajak bumi dan bangunan? Mulai dari orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan semuanya akan memiliki kewajiban untuk membayar pajak.

menghitung dan membayar pajak bumi dan bangunan, counting and paying Indonesian land and property tax

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985, dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Nilai Jual Objek Pajak merupakan harga rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli properti. Nilai jual objek pajak atau NJOP merupakan taksiran harga suatu properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan.

Besarnya NJOP ini ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Nilai Jual Objek Pajak digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya

Lalu bagaimana mencari dasar penetapan NJOP untuk PBB ini? Ada beberapa faktor yang menentukan masing-masing dasar NJOP Bumi dan NJOP Bangunan sebagai berikut:

Faktor Dasar Penetapan NJOP Bumi:

  • Letak
  • Pemanfaatan
  • Peruntukan
  • Kondisi Lingkungan

Faktor Dasar Penetapan NJOP Bangunan:

  • Bahan yang digunakan dalam bangunan
  • Rekayasa
  • Letak
  • Kondisi lingkungan

Faktor-faktor tersebut dapat bertambah, dan dapat menambah besaran pajak PBB yang harus dibayarkan. Namun, jika bumi dan bangunan merupakan hasil hibah, warisan dan sejenisnya yang tidak terjadi transaksi jual-beli, ada cara lain untuk menentukan NJOP tersebut:

  • Membandingkannya dengan objek pajak lain sejenis dengan lokasi yang berdekatan.
  • Menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak dikurangi nilai penyusutan harga objek pajak itu.
  • Menetapkan besaran NJOP berdasarkan hasil produk yang dihasilkan oleh objek pajak tersebut.

Nilai Jual Kena Pajak

Selain NJOP, ada juga istilah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP adalah besaran nilai jual yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang. Jadi, NJKP merupakan bagian dari nilai jual objek pajak dan menjadi dasar untuk penghitungan PBB. NJKP juga disebut sebagai assessment value.

Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah sudah menetapkan ketentuan persentase NJKP. Persentase untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan ditetapkan sebesar 40%. Sedangkan, objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan dapat dilihat terlebih dahulu nilai nilai jual objek pajaknya.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NJOPTKP merupakan batas Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP di masing-masing wilayah dapat berbeda di tiap wilayah, namun berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000 ditetapkan, NJOPTKP tidak akan melebihi dengan nilai Rp12.000.000 dengan memperhatikan ketentuan sebagai berikut:

Setiap wajib pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak 1 kali dalam 1 Tahun Pajak.

Jika wajib pajak memiliki lebih dari 1 objek pajak, maka yang bisa atau mendapat pengurangan NJOPTKP hanya 1 objek pajak yang nilainya paling besar dan tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya yang wajib pajak miliki.

House hunting, perfect home, finding perfect home, rumah idaman, temukan rumah idaman, properti idaman, properti impian, rumah impian

Cara Menghitung PBB

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5%. Maka, rumus dasar penghitungan PBB adalah:

0,5% x NJKP

Rumus mencari NJKP adalah:

20% x NJOP (untuk NJOP < Rp 1 miliar)

40% x NJOP (untuk NJOP > Rp 1 miliar)

Mari kita coba lakukan contoh perhitungan PBB

Ada sebuah rumah seluas 100 m2 di atas tanah seluas 200 m2. Diketahui harga bangunan adalah Rp 1.000.000/m2 dan harga tanah adalah Rp 500.000/m2. Maka, berapa besaran PBB yang harus dibayar?

Pertama-tama, kita hitung nilai bangunan dan tanah:

Nilai bangunan = 100 x Rp1.000.000 = Rp100.000.000

Nilai tanah = 200 x Rp500.000 = Rp100.000.000

Selanjutnya, kita hitung NJOP adalah dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tanah:

NJOP = Nilai bangunan + Nilai tanah

NJOP = Rp100.000.000 + Rp100.000.000 = Rp200.000.000

Dari sini, kita dapat menemukan NJKP dan besaran PBB-nya.

NJKP = 20% x NJOP

NJKP = 20% x Rp200.000.000 = Rp40.000.000

PBB = 0,5% x NJKP 

PBB = 0,5% x Rp40.000.000 = Rp200.000

Maka, besaran PBB yang harus dibayar atas bumi dan bangunan adalah Rp200.000.

Cara Memeriksa Tagihan PBB Online

Seperti sempat disebut di atas, tagihan PBB, berupa SPPT biasanya dapat diambil di kecamatan atau kelurahan, bahkan bisa diambil di Ketua RT setempat. Namun sekarang, kita bisa langsung mengeceknya secara online ataupun melalui SMS.

Kita dapat melunasi tagihan pajak satu ini dengan cara membayarnya melalui beberapa metode yang disediakan. Misalnya melalui ATM atau aplikasi eCommerce. Namun sebelum membayar, pastinya kita harus mengetahui jumlah tagihan PBB yang harus dibayar terlebih dahulu.

Memeriksa jumlah tagihan PBB dapat dilakukan secara online melalui situs resmi yang disediakan oleh pemerintah. Setiap wilayah memiliki situs resminya masing-masing, jadi hanya perlu mendaftarkan diri terlebih dahulu untuk melakukan pengecekan tagihan. Melalui situs resmi tersebut, kita harus memasukkan Nomor Objek Pajak (NOP), lalu pilih tagihan PBB tahun berapa yang ingin dilihat. 

Kita juga bisa memanfaatkan layanan PBB online saat membeli rumah baru untuk memastikan apakah pemilik bangunan sebelumnya sudah melunasi pajaknya atau belum, sehingga kita bisa terbebas dari sengketa dengan pemilik bangunan sebelumnya.